공매 절차 한눈에 알아보기

공매는 전체 흐름만 이해하면 생각보다 단순한 제도입니다.

 

 

 

 

 

처음 공매에 관심을 가지면 가장 막막한 부분이 ‘어떤 순서로 진행되는지’입니다.

이 글에서는 공매 초보자도 한 번에 이해할 수 있도록 공매 절차를 타임라인 형식으로 정리해드립니다.

 

 

공매 절차 전체 타임라인 요약

• STEP 1. 공매 물건 검색
• STEP 2. 물건 분석 및 현장 확인
• STEP 3. 입찰 준비
• STEP 4. 공매 입찰 참여
• STEP 5. 낙찰자 결정
• STEP 6. 잔금 납부
• STEP 7. 소유권 이전 및 활용

이제 각 단계를 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

STEP 1. 공매 물건 검색 (시작 단계)

공매는 온비드(OnBid) 사이트를 통해 진행됩니다.

관심 지역, 물건 유형, 가격대 등을 설정해 공매 물건을 검색합니다.

• 아파트, 상가, 토지 등 물건 선택
• 최저 입찰가 확인
• 유찰 횟수 확인

이 단계에서는 무리한 분석보다 폭넓은 탐색이 중요합니다.

 

STEP 2. 물건 분석 및 현장 확인

관심 물건을 찾았다면 기본적인 분석을 진행합니다.

• 공매 공고문 확인
• 권리관계 검토
• 점유 상태 확인

가능하다면 직접 현장을 방문해 주변 환경과 접근성을 확인하는 것이 좋습니다.

 

STEP 3. 입찰 준비 (자금 계획)

입찰 전에는 자금 계획을 반드시 세워야 합니다.

• 입찰보증금 준비
• 잔금 마련 계획 수립
• 대출 가능 여부 사전 검토

이 단계에서 준비가 부족하면 낙찰 후 문제가 발생할 가능성이 큽니다.

 

STEP 4. 공매 입찰 참여

공매 입찰은 온라인으로 진행됩니다.

• 입찰 기간 내 가격 입력
• 입찰보증금 납부
• 입찰 완료 확인

입찰은 한 번 제출하면 변경이 불가능하므로 신중해야 합니다.

 

 

STEP 5. 낙찰자 결정

입찰이 종료되면 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰자로 선정됩니다.

낙찰 여부는 온비드 사이트에서 바로 확인할 수 있습니다.

 

 

STEP 6. 잔금 납부

낙찰 후에는 정해진 기한 내 잔금을 납부해야 합니다.

공매에서 가장 많은 실패가 발생하는 시점은 ‘낙찰 이후 자금 마련’입니다.

공매는 낙찰받는 것보다 잔금을 어떻게 준비하느냐가 성공과 실패를 가릅니다.

공매 낙찰 후 자금이 필요한 이유

공매는 낙찰 즉시 소유권을 주지 않습니다. 정해진 기한 내 잔금을 완납해야만 자산 취득이 확정됩니다.

• 잔금 납부 기한이 짧음
• 대출 실행까지 시간 소요
• 자기자본 부족 시 리스크 큼

공매 대출이 가능한 경우

• 아파트·주거용 부동산
• 권리관계가 단순한 물건
• 시세 파악이 명확한 물건

이 경우 금융기관 상담을 통해 잔금 대출이 가능한 경우가 많습니다.

공매 대출이 어려운 경우

• 토지, 임야
• 활용 제한 부동산
• 명도 분쟁 가능 물건

초보자는 대출 가능성이 높은 물건부터 경험을 쌓는 것이 안전합니다.

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• 잔금 납부 기한 확인
• 대출 실행 또는 자금 투입
• 기한 미준수 시 낙찰 취소

잔금 납부는 공매 절차에서 가장 중요한 단계입니다.

 

STEP 7. 소유권 이전 및 자산 활용

잔금을 모두 납부하면 소유권 이전 절차가 진행됩니다.

• 소유권 이전 등기
• 취득세 납부
• 명도 및 활용 계획 수립

이제 공매를 통한 자산 취득이 완료됩니다.

공매 실패 사례 - 대부분 ‘몰라서’ 발생합니다.

실제 공매 초보 A씨는 첫 공매에서 낙찰을 받았지만 결국 자산을 취득하지 못했습니다.

초보 A씨의 공매 도전

A씨는 시세보다 저렴한 공매 물건을 발견했고, 큰 고민 없이 입찰에 참여했습니다.

결과는 낙찰. 하지만 문제는 그 다음부터였습니다.

실패 원인 ① 자금 계획 부재

A씨는 대출이 당연히 나올 것이라 생각했지만, 해당 물건은 금융기관에서 대출이 어려운 유형이었습니다.

실패 원인 ② 잔금 기한 압박

잔금 납부 기한은 다가왔고, 대출은 불가능. 결국 A씨는 입찰보증금을 포기하게 되었습니다.

이 사례가 주는 교훈

• 낙찰 전 자금 계획 필수
• 대출 가능 여부 사전 확인
• 초보자는 안전한 물건부터

공매는 준비된 사람에게는 기회지만, 준비 없는 사람에게는 비싼 수업료가 됩니다.

 

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